深圳小产权房将会合法化

2018-01-28 12:42 来源:本站

    2016年5月21日举行的深圳市大常委会通过了《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》。小产权作为深圳这座城市的历史“欠账”,被提上了解决的议事日程。 
  消息发布后,舆论普遍认为,深圳的突破将为“小产权房”合法化首开先例,但是,审视深圳的特殊情况,我们发现,它并不具有向全国推广的可能。一方面,历史上大面积小产权房的积压使得当地政府必须正视这个问题;另一方面,深圳被选为物业税试点城市,也让政府看到了增加税收的可能。

   什么是小产权房


   所谓的“小产权”房指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,所以叫做“乡产权房”,又叫“小产权房”。

   乡镇政府发证的所谓小产权房产,实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证

    小产权房与大产权房的区别
 
    大产权即完全产权,包括房产使用权证与国有土地使用权。大产权的房屋在进入二级市场时,无需缴纳土地出让金和收益收成。小产权即不完全产权,只包括房屋的使用权。


   通俗的解释,买的房再转让时不用再交土地出让金的叫“大产权”,再转让时要补缴土地出让金的叫“小产权”。 
   
    购买小产权房的面临的问题
    
没有房产证
  这类住房是建在集体土地上的,不允许对外销售,没有法律保证。也就是说,购买这样的房子拿不到国家发给的产权证。这是由国家的法律和土地的使用性质所决定的。 

  拆迁难补偿
  除了不能办理房产证外,那些“便宜房”实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑,如果和国家的规划相冲突,还很有可能被拆除,而且业主也不会得到拆迁安置补偿。 

  质量难保证
  房屋质量没人监督,一些开发商为赚钱会偷工减料,存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发,除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外,入住后的物业也容易出现问题。

  遗赠也麻烦
  由于缺乏产权,未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。借新农村建设、旧村改造名义,是“小产权房”目前普遍的运作模式,具有打擦边球的性质。
  
    深圳合法化的理由:
   
历史遗留的特殊问题
  
   深圳户籍原村民35.8万人,拥有“城中村”农民房或其他私人自建房超过35万栋,总建筑面积约1.2亿平方米,占全市住房总量的49%。农民房价只有商品房价的1/3-1/2。从1978年的小渔村,到目前拥有常住人口846万的国内一线城市,深圳几乎没有“老城区”,所有的城区都是“农村城市化”的结果。在深圳市发展之初,中国房地产制度还不健全之时,遗留下数以十万计的“违章建筑”,也就是没有取得房产证的“小产权房”。
 
    “城中村”风潮伴随着“违章建筑”拔地而起,深圳市政府多次整治但成效不彰。2003年底,时任深圳市常务副市长的许宗衡,牵头组成了联合课题组,历经8个多月拿出了两份报告:《关于违法建筑问题的调研报告》、《关于城中村改造的调研报告》。报告披露了两项鲜为人知的消息:一、深圳21世纪城市战略重点、总面积170多平方公里的大工业区近几年已被违法建筑蚕食了近20平方公里土地,目前已经很难找到成片的被征土地。二、全市90%以上的违法建筑都分布在城中村内。而“城中村”的主体恰恰就是“小产权房”。
    

土地合法,房子非法 
     深圳将为小产权房发出“准生证”的消息引来诸多关注。国土资源部一位官员昨日分析说,深圳土地已经全部国有,而公众普遍理解的“小产权房”是建设在集体土地上的商品房,深圳将为“小产权房”发出“准生证”是理解上的偏差。深圳本身具有特殊性,各地小产权房问题也各不相同,他目前没有听说国土部对深圳这一政策干预或者推广的消息。这名官员说,国土资源部对“小产权房”的态度已经非常明确,农村集体用地是不能用来建小产权房的。小产权房不符合国家现行法律规定,更不受法律保护。所谓小产权房有没有可能“转正”?很多人将希望寄托在即将出台的“农村集体土地流转办法”和新修订的《土地管理法》上。国土资源部熟悉政策法规的官员透露,“农村集体建设土地流转办法”中不会涉及小产权房的内容,而《土地管理法》修订案或将于明年上半年出台,修订案与其之后的一系列配套文件,会有部分内容涉及农村土地流转,但他未透露是否会对小产权房有所影响
 

物业税试点
  
从2005年开始,深圳一直就是“物业税空转”试点城市,虽不实际征收物业税,但每年都会核算。据深圳新闻网5月31日报道,深圳将进行物业税征收实转试点,市人大常委会已经同意投资910万元建设有关系统。4月份深圳市政府发出的《关于稳定房价促进我市房地产市场持续健康发展的意见》就指出要落实国家房地产税制改革,研究物业税征收政策。深圳市地税局在今年的工作计划中明确提出要“认真推进物业税调研工作”。该局税政三处将“负责物业税试点及相关工作”。

小产权房不合法,物业税税源会少一半
深圳特例的“小产权”房,占深圳市房屋总量的一半。如果开征物业税,当然应当明确这些没有登记的“历史遗留违法建筑”,否则,政府的物业税税源将减少一半。

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